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May 30, 2023

DOLORI DELLA CRESCITA: riduzione dei prezzi sulle case invendute

Continuo a ricevere e-mail da agenti immobiliari di Pagosa Springs, che pubblicizzano significative riduzioni di prezzo per le case esistenti invendute. Un esempio è una casa Archuleta originariamente elencata nel maggio 2022 per

Continuo a ricevere e-mail da agenti immobiliari di Pagosa Springs, che pubblicizzano significative riduzioni di prezzo per le case esistenti invendute.

Un esempio è una casa Archuleta originariamente quotata nel maggio 2022 per $ 695.000. Dopo sei riduzioni di prezzo, la casa è stata ritirata dal mercato nell'agosto 2022 a $ 550.000. Nel luglio 2023, la casa esistente è stata nuovamente messa in vendita per $ 450.000 e le riduzioni di prezzo continuano. Il prezzo di listino attuale è ora di $ 440.000, ovvero una riduzione di oltre il 36% rispetto al prezzo di listino originale di maggio 2022.

Cronologia dei prezzi

14/04/2015 In vendita $ 289,90006/25/2015 Venduto $ 288,90005/17/2022 In vendita $ 695,00006/02/2022 Variazione di prezzo $ 685,00006/15/2022 Variazione di prezzo $ 675,00007/04/ Variazione di prezzo 2022 $ 645.00007/21/2022 Variazione di prezzo $ 615.00008/05/2022 Variazione di prezzo $ 595.00008/19/2022 Variazione di prezzo $ 550.00007/12/2023 In vendita $ 450.00008/25/2023 Variazione di prezzo $ 440.000

Mi chiedo se questa proprietà esistente, situata a Bob's Place, sia una proprietà STR di proprietà di un investitore a vendita forzata? Ho letto molti articoli immobiliari che ipotizzano che i prezzi degli affitti, compresi i prezzi degli affitti a breve termine (STR), siano un indicatore anticipatore di dove potrebbero andare i prezzi delle case esistenti all’interno di un particolare mercato “iperlocale”. Dato il numero di proprietà STR disponibili per l'affitto all'interno della Pagosa Lakes Property Owners Association (PLPOA), ho cercato su Airbnb alcune fantastiche offerte STR... come possibili esempi di dove potrebbero andare le tariffe medie giornaliere (ADR) nel 2023. Un esempio STR trovata è un'intera casa ospitata dalla gestione delle proprietà in affitto per le vacanze Evolve. La proprietà è descritta come un "Elegante rifugio sul Lago Pagosa con kayak e viste" e l'ADR era di $ 336,00 a notte. Fortunatamente, Airbnb ora pubblicizza una riduzione del prezzo da $ 287,00 a notte a $ 191,00 a notte. Meglio ancora, Evolve ora pubblicizza una riduzione del prezzo da $ 336,00 a notte fino a $ 176,00 a notte. Secondo Evolve, il prezzo di noleggio STR indicato è sceso di oltre il 47%, un'enorme riduzione di $ 160,00 sulla tariffa per notte. Sospetto che un attuale tasso di alloggio per notte in calo di oltre il 47% potrebbe indicare che l'ADR sta facendo lo stesso? (Airbnb, Evolve e altri siti web di STR tentano di nascondere l'indirizzo per gli affitti a breve termine.) Nel documento di bilancio municipale del 2022, la città di Pagosa Spring (sviluppo della comunità) ha pubblicizzato i risultati del 2021 (pagina 36 di 94):

È stata mantenuta la piattaforma online ARC GIS della città, è stato incorporato un livello di mappatura degli affitti a breve termine e si è iniziato a compilare i contatti di proprietà e gestione e le informazioni sull'occupazione consentita. Questo livello STR sarà disponibile per l'accesso pubblico...Sfortunatamente, Pagosa Springs non fornisce ai contribuenti locali una mappa interattiva dello stato STR del portale gratuito (accesso pubblico) ... come quella disponibile, ad esempio, a Ouray, Colorado.

Fare clic sulla mappa qui sotto per visitare il sito web della città di Ouray.

Dopo una piccola ricerca su Zillow, è stato individuato l'"Elegant Lake Pagosa Refuge with Kayaks and views" STR, in Park Avenue. Un investitore privato di STR ha potuto trarre vantaggio dalla vendita forzata di un proprietario di casa (Zillow la descrive come “dovuta a problemi di salute”). La proprietà residenziale unifamiliare (SFR) era elencata come "questa casa andrà al di sotto del mercato se riesco a venderla prima del nuovo anno". La proprietà è stata messa in vendita il 26 giugno 2020 per $ 669.000, acquistata per $ 665.000 l'11 settembre 2020 e convertita in una STR per creare reddito passivo. Sfortunatamente, sembra che altri vicini SFR all’interno del mercato “iperlocale” della PLPOA avessero Fear Of Missing Out (“FOMO”). Il vicino di casa (in Park Avenue) ha messo in vendita la propria casa meno di un mese dopo (il 23 luglio 2020) per $ 690.000. Poche settimane dopo la creazione di STR "Elegant Lake Pagosa Refuge with Kayaks and views", anche la casa del vicino di casa è stata venduta (il 29 settembre 2020) per il prezzo intero richiesto di $ 690.000. Negli ultimi anni è stato come giocare a Monopoli per i proprietari di case locali e per i proprietari terrieri (fuori dallo stato) di proprietà degli investitori. Le proprietà situate in "Bob's Place" e in "Park Avenue" hanno registrato rapidi aumenti di prezzo poiché i proprietari di case hanno faticato a trovare un alloggio a prezzi accessibili e gli investitori hanno divorato le scorte per creare reddito passivo. Tutti coloro che ora pagano tasse sulla proprietà più elevate (e non hanno accesso a una mappa STR per spiegare il perché) potrebbero considerare la causa e l’effetto attuali come crescenti dolori causati direttamente dalla mancanza di supervisione del governo locale.